Haus-Kauf in Frankreich: das müsst ihr wissen

Haus-Kauf in Frankreich: Ich hab’s gemacht. Was ich erlebte, welche Fallstricke es gibt und was ihr wissen solltet, habe ich in einem kleinen. Ratgeber hin zusammengefasst. Er ersetzt keine Beratung, zeigt aber auf, worauf ihr achten müsst. Und wie das Procedere in Frankreich abläuft.

Es war das größte Abenteuer seit langem: mein zweites Zuhause in Saint-Paul-de-Fenouillet, einem 1.880-Einwohner-Städtchen im weiten Tag des Agly in den Pyrénées-Orientales. 2011 hatte ich mich bei einem Haustausch mit Mickey und Carl Odin, zwei Amerikanern aus Oregon, völlig in ihr 270 Jahre altes Häuschen im alten Ortskern verliebt.

Als ich 2014 im tiefsten Winter abends in Hamburg auf Facebook las, sie wollten sich vergrößern und daher ihr Haus verkaufen, schrieb ich spontan: Ich kauf’s!

Kind, was machst Du da?!

Nach etwas Rechnerei und Hilfe von Freunden (die Bank war nicht so überzeugt…) konnte ich definitiv zusagen, unterschrieb den Vorvertrag compromis de vente, ohne das Haus noch einmal besichtigt zu haben. Wahnsinn, Kind, sagte mein Vater. Was machst Du nur wieder …! Das ist doch völlig unvernünftig! Doch ich vertraute meinem Bauchgefühl. Und der Erinnerung an die Nacht dort: So tief und fest hatte ich lange nicht mehr geschlafen.

Kurz darauf erhielt ich per Post die Diagnostique Technique. Sie verriet mir, dass die Termiten tot, das Erdbeben längst vorbei und das Haus ansonsten in technisch solidem Zustand sei, ohne Gifte, Blei oder Asbest.

Eine Woche Bedenkzeit

Ich unterschrieb den Vorvertrag. Und hatte nur eine Woche Bedenkzeit. Mein Vater verstand nicht, was ich denn als Großstadtpflanze auf so einem Dorf wolle. Ich indes hatte mein Herz an diese vergessene Ecke verloren. So buchte ich einen Flug nach Perpignan, wo mich Carl an einem regnerischen Märzabend abholte.

Mickey hatte gekocht. Der Rotwein von Mudigliza war ein Gedicht, und die Nacht in meinem zukünftigen Haus tief und so fest, dass mich selbst die morgendlichen Glocken nicht weckten. Dafür Mickey. Hurry up, girl, wir müssen zum Notar!

Der große Tag

Um elf Uhr war der Notartermin in Estagel bei Maître Brieu. Mit Übersetzerin für alle Fälle. Doch Monsieur erklärte alles so gut, dass flugs die Unterschriften folgten. Und das gemeinsame déjeuner mit Carl und Mickey in einem einfachen Lokal am Hauptplatz, wo sich mittags alle Einheimischen trafen. Ich war angekommen.

Haus-Kauf in Frankreich: ein kleines ABC

Viele haben mich seitdem gebeten, doch einmal einen kleinen Ratgeber zum Hauskauf in Frankreich zu verfassen. Le voilà, zusammengestellt nach bestem Wissen und Gewissen. Er gibt eine grobe Linie vor, ersetzt aber im konkreten Fall keine rechtliche Beratung.

Suchen & finden

Wie findet ihr in Frankreich euer Wunschhaus? Vor jeder Recherche nach einem passenden Objekt: Fahrt hin! Entdeckt die Region, die Stadt oder das Dorf, die Landschaft ringsum und die Menschen.

Blickt nicht mit den Augen eines begeisterten Urlaubers auf euren Wunschort, sondern ganz praktisch: Wie sieht es mit Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten aus? Ärzten, Geschäften, Kultur- und Sportangeboten? Gibt es eine déchetterie (Recyclinghof) und Handwerker vor Ort. Wie hoch sind die Abgaben in der Kommune? Wie sind Lärm- und Verkehrsbelastung? Wo wird demnächst wie, was, wo gebaut? Und fragt euch, ob ihr euch dort auch in zehn Jahren noch gut aufgehoben fühlen würdet

À vendre

À vendre – zu verkaufen: Solche Schilder schmücken allerorten in Frankreich Häuser, die zum Verkauf stehen. Nicht nur Makler und Vermittler hängen sie an Fenster und Balkone, sondern auch die Eigentümer. Ein Stück Pappe, beschriftet mit dickem Edding, muss da reichen.

Vendu heißt: verkauft – diese Immobilie ist nicht mehr auf dem Markt.

Beliebt in Frankreich: le contrat viager

In Frankreich viel beliebter als in Deutschland ist der Immobilienkauf gegen Leibrente, der so genannte contrat viager.

Das Prinzip ist ganz einfach: Eine Senior oder eine Seniorin verkauft seine Immobilie auf Leibrente an einen Käufer. Dieser ist verpflichtet, dem Eigentümer oder der Eigentümerin eine lebenslange Rente bis zum Tod – und einen gewissen Grundbetrag, der bouquet genannt wird, Blumenstrauß. Der Verkäufer heißt im Amtsfranzösisch Zessionar. der Käufer ist der Debitor.

Der viager libre

Beim viager libre verkauft der Eigentümer die Immobilie und gibt das Nutzungsrecht sofort auf. Der Käufer kann die Immobilie unmittelbar nach Vertragsabschluss nutzen, vermieten oder weiterverkaufen. Der Verkäufer erhält einen Anfangsbetrag (bouquet) und eine lebenslange Rente, wohnt aber nicht mehr in der Immobilie.

Der viager occupé

Im Fall des viager occupé, der häufigeren Form, verkauft der Eigentümer die Immobilie, behält aber das Wohnrecht bis zu seinem Tod. Der Verkäufer erhält ebenfalls einen bouquet und eine lebenslange Rente, kann aber weiterhin in der Immobilie lebe. Der Käufer wird erst nach dem Tod des Verkäufers vollständiger Eigentümer und Nutzer der Immobilie.

Beide Leibrentenverträge jedoch müssen zwingend diese acht Elemente enthalten:

• vollständige Familienstand des Verkäufers
•  vollständige Familienstand des Erwerbers
• die Angabe „Herr oder Frau X verkauft an Herrn oder Frau Y, der/die akzeptiert…“
• die detaillierte Bezeichnung des verkauften Gutes ;
• den Preis (er muss dem Marktwerkt entsprechen!) und die Zahlungsbedingungen
• eine Klausel zur Indexierung der Rente
• eine Auflösungsklausel, die den Verkauf rückgängig macht, wenn die Leibrente nicht gezahlt wird
• die sogenannte „Requisitionsklausel“

Die 20-Tage-Pflicht

Der Leibrentenvertrag hat eine unsichere Variable: Wie lang wird der Verkäufer wohl noch am Leben bleiben? Verträge, die mit dem Ableben aufgrund von Alter oder Krankheit innerhalb von 20 Tagen rechnen, sind unwirksam.

Diese 20-Tage-Frist beginnt mit dem Datum der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde. Doch auch, wenn nach Ende der 20-Tage-Frist ein Zusammenhang zwischen dem Ableben des alten Menschen und einer Krankheit hergestellt werden kann, die vor der Unterzeichnung des Vertrages vermutet wurde, kann der Vertrag für ungültig erklärt werden.

Erst nach einer Frist von drei Monaten kann der Vertrag nicht mehr annulliert werden.

Der Immobilienmakler  ( agent immobilier )

Der Makler hat in Frankreich  weitreichende Aufgaben.  Er

• vermittelt zwischen Käufer und Verkäufer
• organisiert Besichtigungen
• und – das ist anders als bei uns – prüft die Seriosität eines Käufers. Fragen nach Gehaltsabrechnungen, Unterhaltszahlungen oder anderen finanziellen Einkünften und Verpflichtungen sind daher durchaus üblich!
• darf wie der Notar einen Vorvertrag aufsetzen

Ihr könnt bei der Objektsuche nur einen Makler ( mandat exclusif ) oder mehrere Makler  ( mandat simple / non exclusif ) beauftragen. Üblich ist, dass der Verkäufer, nicht der Suchende, einen Makler beauftragt.

Der Immobilien-Vermittler ( marchand de listes )

Kostengünstiger als ein Makler ist ein Immobilienvermittler. Er nimmt euer Gesuch auf und gibt euch –gegen Zahlung einer Gebühr – eine Liste mit Objekten, deren Ausstattungsmerkmale und Preise euren Suchkriterien entsprechen. Um Besichtigungen und etwaige Verträge müsst ihr euch selber kümmern.

Der Notar

Auch ein Notar ( notaire ) darf in Frankreich Immobilien vermitteln – und macht dies meist, wenn ein Eigentümer verstorben ist.

Suchen und finden im Internet

In Frankreich gibt es zig Online-Portale zur Hauskauf. Sie sind vom Grundaufbau sehr ähnlich und unterscheiden sich meist nur bei den Filterfunktionen und etwaigen regionalen Schwerpunkten.

Logic-Immo gehört zu den ganz großen Maklerbüros in Frankreich und bewirbt seine Objekte nicht nur in kostenlosen Broschüren, die allerorten ausliegen, sondern auch online.

Von privat an privat ist das Motto der Hauskauf-Portale De Particulier à Particulier (www.pap.fr) und Entre Particuliers (www.entreparticuliers.com). Sehr beliebt ist auch www.green-acres.fr für die Immobiliensuche.

Um ein Gefühl für Immobilienpreise in Frankreich zu erhalten, besucht zum Auftakt die Webseite von www.meilleursagents.com.

Auf der carte des prix könnt ihr für jede Kommune die Preise sehen Ebenfalls aufgezeigt wird die Preisentwicklung von Ort und Département in den letzten Jahren.

Beliebte Immobilienportale in Frankreich

• www.fnaim.fr
• www.paruvendu.fr
• https://immobilier.lefigaro.fr

Immobilien bieten auch diese Kleinanzeigen-Portale an:

• www.topannonces.fr
• www.leboncoin.fr

Ein Haus ersteigern (vente aux enchères)

Wer in Frankreich ein Haus ersteigern möchte, hat mitunter gute Chance auf ein Schnäppchen. Vorausgesetzt, ihr seid gut vorbereitet und besitzt solide Kenntnisse des französischen Immobilienrechts.

Die Versteigerung von Immobilien in Frankreich folgt dem System der steigenden Gebote. Das bedeutet:

• Jedes Gebot muss höher sein als das vorherige.
• Die Versteigerung endet 90 Sekunden nach dem letzten Gebot.
• Jede vergehende Sekunde muss akustisch und visuell angezeigt werden.

Um an einer Immobilienversteigerung teilnehmen zu können, müsst ihr

• Einen Rechtsanwalt beauftragen.
• Eine unwiderrufliche Bankbürgschaft oder einen Bankscheck über zehn Prozent des Mindestgebots vorlegen.Der Mindestbetrag beläuft sich auf 3.000 EUR.
• Dieser Betrag wird an den Zwangsverwalter (séquestre) oder die zentrale staatliche Kasse (Caisse des Dépôts et Consignations) gezahlt.

Bei Nichtzuschlag wird der hinterlegte Betrag am Ende der Versteigerung zurückerstattet.

Vorvertrag

Ihr habt euer Wunschhaus gefunden? Dann wird es Zeit für den Vorvertrag. In Frankreich gibt es davon zwei Arten:

• promesse unilatérale de vente
• compromis de vente, auch promesse synallagmatique de vente genannt.

Die promesse unilatérale de vente

Diese Art des Vorvertrages ist selten geworden – denn er bindet nur den Verkäufer. Jener verpflichtet sich einseitig, die Immobilie zum vereinbarten Preis zu verkaufen.

Wichtig: Nach einem Urteil der Cour de Cassation vom 21. November 2024 wird die Angemessenheit des Preises zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Kaufoption und nicht zum Zeitpunkt der Ausübung der Option bewertet. Dies kann bei langfristigen Optionen von Bedeutung sein.

Der compromis de vente

Häufiger ist der compromis de vente, bei dem beide Seiten eine Verpflichtung eingehen. Der Verkäufer erklärt schriftlich, sein Objekt zum vereinbarten Preis zu verkaufen – und der Käufer, jene zu den vereinbarten Konditionen zu erwerben.

Der  Vorvertrag wird von beiden Parteien unterschrieben. Wichtig: Jede Seite des Vertrages müssen der Käufer und der Verkäufer mit ihrem Kürzel beziehungsweise mit den Anfangsbuchstaben ihres Vor- und Nachnamens ( paraphe ) abzeichnen. Die Unterschriften müssen nicht vor Ort beim Notar erfolgen, sondern können auf dem Postweg ausgetauscht werden.

Das muss in den Vorvertrag

Jede Art von Vorvertrag muss enthalten

• Kontaktdaten von Käufer und Verkäufer
• sämtliche Angaben zum Objekt: Adresse, Größe, Umfang, Ausstattung, ferner ggf. vorhandene Grunddienstbarkeiten wie beispielsweise ein Wegerecht
• Frist bis zur Unterzeichnung des Hauptvertrages
• Datum der Eigentums-/Schlüsselübergabe
• bei Makler/Notar: Höhe der Provision und Angabe, wer die Courtage zahlt
• Rückstritt-Bedingungen (conditions suspensives): In Frankreich gesetzlich geregelt ist beim Immobilienkauf das Rücktrittsrecht nur, wenn eine Finanzierung platzt. Mitunter macht es jedoch Sinn, weitere aufschiebende Bedingungen zu vereinbaren. Diese könnten beispielsweise auch Auflagen von Baubehörden sein (wichtig bei alten Gebäuden).
• Kaufpreis und Zahlungen: wann ist wieviel zu zahlen? Üblich ist eine Anzahlung von zehn Prozent des Kaufpreises bei Abschluss des compromis de vente – es besteht jedoch keine rechtliche Pflicht zur Zahlung einer Anzahlung!

Nach Abschluss des compromis de vente habt ihr ein Widerspruchsrecht. Achtung: Dieses Recht steht euch nicht zu, wenn ihr ein unbebautes Grundstück außerhalb eines Wohngebietes (hors lotissement) gekauft habt!

Achtung! Der compromis de vente stellt ein „gegenseitiges Verkaufsverspechen“ dar und ist damit bindend. Anders als in Deutschland braucht es weder eine notarielle Beurkundung noch den Eintrag ins Grundbuch. Ist das siebentägige Rücktrittsrecht verstrichen, ist der Kauf rechtsgültig.

Achtung bei der Energieeffizienz
In den letzten Jahren hat die Bedeutung der Energieeffizienz von Immobilien stark zugenommen. Seit 2021 gibt es strengere Regelungen bezüglich der Energieklassifizierung von Immobilien.

Gutachten

Vor dem Abschluss des Vorvertrages stehen zahlreiche Gutachten. Die Kosten dieser diagnostiques techniques trägt üblicherweise der Verkäufer.

• Blei im Baumaterial ( constat de risque d’exposition au plomb – CREP ): für alle Häuser, die vor dem 1. Januar 1949 erbaut wurde
• Asbest im Baumaterial ( état d’amiante ): Pflicht für alle Häuser, die vor Juli 1997 gebaut wurden.
• Bestehende Elektroinstallationen ( état de l‘installation intérieure d‘électricité ): Pflicht für alle Stromleitungen, die älter als 15 Jahre sind.
• Bestehende Gasinstallationen ( état de l’installation intérieure de gaz ): Pflicht für alle Gasleitungen, die älter als 15 Jahre sind.
• Naturgefahren ( état des risques et pollutions ): Drohen Überschwemmungen, Erdbeben oder ähnliches im Gebiet der Immobilie?
• Energiebilanz der Immobilie (diagnostic de performance énergétique – D.P.E.)
• Nur in Regionen, die es betrifft: Schädlingsbefall durch Termiten ( état parasitaire relatif aux termites ) bzw. durch echten Hausschwamm ( diagnostic mérule )

Wenn ihr eine Wohnung in einer Anlage oder als Teil eines Hauses erwerbt, müssen euch für solch eine acquisition de copropriété noch folgende Dokumente vorgelegt werden:

• Teilungserklärung ( règlement de copropriété ). Sie legt fest, was wem gehört ( état descriptif de division )
• Gutachten zur Größe des erworbenen Miteigentums ( diagnostic métrage loi Carrez )
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre ( procès-verbaux des assemblées générales )
• Nachweise der Instandhaltungsmaßnahmen ( carnet d’entretien )
• Hausordnung

Hauptvertrag

Rund zwei, drei Monate später ist alles bereit für die Unterzeichung des Hauptvertrages ( contrat de vente définitif ). Er macht euch zum neuen Hausherrn. Die Grundbuch-Eintragung danach ist reine Formsache.

Der Abschluss des Hauptvertrages erfolgt stets beim Notar. Alle Notare des Landes dürfen frankreichweit tätig werden und sind nicht an Amtsbezirke gebunden. Es ist in Frankreich üblich und erlaubt, dass jede Partei einen eigenen Notar nimmt, um den Kauf abzuwickeln. Welche französischen Notare deutsch sprechen, seht ihr in dieser Liste.

Der Notar überweist die vollständige Kaufsumme erst dem Eigentümer, wenn ihr als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen seid. Das ist meist rund einen Monat nach Abschluss des Kaufvertrages der Fall.

Tipp

Ein Notarvertrag kann heutzutage auch digital zustande kommen. Das regelt in Frankreich das „elektronische Urkundengesetz“ oder EAA. Das elektronische Dokument besitzt den gleichen Beweiswert wie ein Papierdokument (Artikel 1366 des Zivilgesetzbuches).

Wie beglaubigt der Notar die elektronische Urkunde (EAA)?
Der Notar, der die Urkunde erhält, identifiziert sich dank des Real-Schlüssels, der das gleiche Format wie ein USB-Stick hat. Dieser Schlüssel ist für ihn persönlich und ermöglicht es ihm, die Urkunde wie auf Papier durch Unterschrift und Stempel zu beglaubigen.

Was ist mit der elektronischen Urkundenrolle (EAA)?
Als Kunde erhaltet ihr ein Papierzertifikat des Kaufvertrags wie bei einer traditionellen Unterschrift sowie, auf Wunsch, eine digitale Kopie des elektronischen Kaufvertrags.

Wie wird die elektronische öffentliche Urkunde (EAD) gespeichert?
Nach der Unterzeichnung wird das Dokument aufgezeichnet, verschlüsselt und über das Netzwerk des Notars an die Zentrale Elektronische Registratur des Notars (MICEN) gesendet, zu der nur der unterzeichnende Notar Zugang hat. Von diesem Platz aus kann er die Urkunde und ihre Anlagen jederzeit abrufen und Kopien ausstellen.

www.notaires.fr

Kosten und Gebühren

Maklerkosten

Maklerkosten

Die Maklerprovision in Frankreich liegt in der Regel zwischen drei und acht Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. 

Notargebühren

Die Notargebühren sind in Frankreich gesetzlich festgelegt und werden in der Regel vom Käufer getragen. Die Beurkundung des Hauptvertrages  kostet ein bis drei Prozent vom Kaufpreis. Weitere Dienstleistungen werden extra berechnet.

Grunderwerbsteuer

Die droits de mutation sind eine Steuer, die der Staat beim Kauf der Immobilie erhebt. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Region . Sie beträgt in der Regel etwa 5,8 Prozent des Kaufpreises.

Regionale Unterschiede
In den Départements Bas-Rhin, Haut-Rhin und Moselle gibt es ein separates Grundbuchsystem.

Katastersteuer

Die taxe de publicité foncière deckt die Kosten für den Grundbucheintrag.

Neu oder gebraucht?

Der Kauf eines Neubaus ist von den Gebühren her günstiger als die Kosten von Häusern, die bereits bewohnt wurden. Bei gebrauchten Immobilien belaufen sich die Gesamtkosten für Notar und Steuern auf rund 7 bis 8 Prozent, bei Neubauten auf  2 bis 3 Prozent des Kaufpreises.  Gezahlt werden sie grundsätzlich vom Käufer, nicht vom Verkäufer.

Achtung! Beim Kauf von neuen Immobilien wird eine 20%ige Mehrwertsteuer (taxe sur la valeur ajoutée – TVA)  fällig. Steht hinter dem Kaufpreis h.t. (hors taxe) müsst ihr sie noch dazurechnen. Beim Kürzel TTC ( toutes taxes comprises ) ist sie bereits in den Kaufpreis eingerechnet.

Das kostet eure (Zweit-)Immobilie

Mit welchen laufenden Kosten müsst ihr rechnen, wenn ihr in Frankreich in eurem neuen Zuhause lebt?

Wohnsteuer (Grundsteuer)

Die taxe d’habitation ist eine lokale Steuer, die je nach Département und Kommune unterschiedlich hoch ist und beispielsweise die Kosten der Straßenreinigung, Straßenbeleuchtung und in vielen Kommunen auch die Müllabfuhr abdeckt.  Für alle, die Frankreich als Hauptwohnsitz haben, wird sie seit 1.1. 2023 nicht mehr erhoben.

Für Zweitwohnungsbesitzer ist die Steuer seitdem deutlich erhöht – und bei Objekten mit Pool noch saftiger. Die Gemeinden sind berechtigt, einen Zuschlag von bis zu 60 Prozent zu fordern.
• www.economie.gouv.fr/particuliers/taxe-habitation#

Rundfunkgebühr

Gemeinsam mit der Wohnsteuer wurden früher die Rundfunkgebühren als contribution à l’audiovisuel public (CAP) eingezogen. Seit 2023 ist keine Rundfunkgebühr in Frankreich mehr zu zahlen!

• www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F88

Grundsteuer

Die taxe foncière sur les propriétés bâties ist eine jährliche lokale Steuer, die alle Eigentümer, Erbpacht- oder Nießbrauchsberechtigten zum 1. Januar eines Jahres zu zahlen haben. Auch sie fällt je nach Département und Kommune unterschiedlich hoch aus.
• www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F59

Sonstige Kosten

Hinzu kommen noch all die Kosten, die mit jedem Haus verbunden sind: Strom und / oder Gas, Wasser, Versicherungen und ähnliche Ausgaben.

Euer Haus im Todesfall

Bitte denkt bereits schon beim Kauf der Immobilie daran, was nach eurem Tod mit dem Haus ggf. geschehen soll. Traditionell bevorzugt das französische Erbrecht die Blutslinie, sprich, die Kinder. Das EU-Recht indes ermöglicht auch, das Ehegatten und Lebenspartner erben. Nähere Infos dazu holt bitte bei einem Anwalt oder Notar ein.

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